在樓市成交冷清的三季度，土地市場上更是流拍連連

事實上，2014年北京市全年土地出讓金已經(jīng)創(chuàng)下了新的歷史紀(jì)錄。截至目前，北京2014年已經(jīng)成交140宗用地，土地出讓金合計1911.4億元，超越去年，創(chuàng)歷史新高。2013年，北京土地出讓金為1821.8億元。

　　土地出讓金創(chuàng)新高

　　在目前北京市國土局掛出的經(jīng)營性用地中，僅有豐臺區(qū)樊家村3號零售商業(yè)用地將在12月30日出讓，其余地塊出讓時間將在2015年。樊家村3號地起價5.5億元。與此同時，年內(nèi)已經(jīng)沒有工業(yè)用地出讓。至此，2014年北京土地市場將在樊家村3號地出讓后正式收官。樊家村3號地若順利成交，北京全年土地出讓金預(yù)計在1920億元上下。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京土地市場在2014年創(chuàng)造了多項紀(jì)錄，其中總成交額、住宅用地成交額(1311億元)均創(chuàng)新高，住宅土地的均樓面價高達(dá)14557元/平米，環(huán)比2013年的9616元/平米上漲了51%。

　　而與之相比，商業(yè)金融類用地的樓面價卻由去年的9596元/平方米下降至8491元/平方米，下跌約11.5%。

　　“去年土地市場的火熱一直傳導(dǎo)到了今年。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也向記者表示，“由于去年樓市的火熱，不少房企手中積攢了大量資金，同時土地緊缺。而這造成了今年上半年土地市場競爭激烈，溢價率普遍較高，這也是促成今年北京土地市場數(shù)據(jù)超去年的原因之一。”

　　記者根據(jù)北京市土地整理儲備中心公開資料統(tǒng)計，僅今年前四個月，北京市土地出讓金就已經(jīng)達(dá)到了1055億元，占目前北京市土地出讓金總額的55%。

　　搶地與流拍并行

　　事實上，2014年的土地市場由于受到政策、市場、土地供應(yīng)等多重因素的沖擊，并不復(fù)2013年時全年火熱的場面，經(jīng)歷了諸多起伏。年初土地市場高價地頻出，中間卻斷頓百日，孫河高價地兩度流拍。雖然到目前為止土地市場成交已超越去年總量，卻無法掩飾今年下半年土地市場的疲態(tài)。

　　有不少業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，今年的土地市場之所以成交金額較高，其主要原因還是由于大量優(yōu)質(zhì)地塊的集中入市。比如年初由泰禾拿下的西局地塊以及9月份入市的石景山劉娘府地塊都引發(fā)了多家房企的激烈爭奪。而一度被暫緩入市、直到8月份才終出讓的華嘉胡同地塊，更是以74.6億元的總價、近9.7萬元/平方米的樓面價成為今年北京土地市場上的地王。

　　不過，還值得注意的是，并非所有優(yōu)質(zhì)土地都遭到哄搶，在樓市成交冷清的三季度，土地市場上更是流拍連連。原本被眾多開發(fā)商看好的孫河板塊就在今年迎來戲劇性反轉(zhuǎn)，7月份，孫河區(qū)域K地塊起始樓面價3.5萬元/平方米，創(chuàng)北京起拍價紀(jì)錄，不過該地塊后因無人競價而流拍；戲劇性的是，此地塊在今年9月自降身價再次掛出時，仍未能如期迎來買家。而除孫河“準(zhǔn)地王”外，還有其他一些地塊如位于房山區(qū)長溝鎮(zhèn)地塊同樣也遭遇流拍。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，今年的土地流拍多發(fā)生于三季度，當(dāng)時樓市成交慘淡，“去庫存化”是房企的主要任務(wù)，而大手筆的拿地?zé)o疑會加重其資金使用成本，是造成多塊地終流拍的主要原因。

　　隨著9月底一系列信貸新政的出臺，北京的土地市場又有了明顯的升溫。不少房企在新政出臺之后都重新開始關(guān)注土地市場，并積極準(zhǔn)備拿地。泰禾集團(tuán)(000732,股吧)品牌總監(jiān)沈力男也在接受采訪時向記者直言，“新政的出臺可以說讓房企們又聞到了春天的氣息。”

　　記者觀察發(fā)現(xiàn)，自“9·30限貸新政”提出后，北京土地市場相比9月已經(jīng)有了明顯升溫。10月13日至28日，半個月的時間內(nèi)，共有10宗土地成功出讓，土地出讓金達(dá)197.8億元。相比9月份的96.93億元，環(huán)比增長率超過100%。張大偉指出，未來一線城市的土地價格還將繼續(xù)高位運(yùn)行。“相比三四線城市看得見的風(fēng)險，房企更加扎堆一線城市，這種情況下，一線城市土地市場的競爭激烈不可避免。”

　　■ 聚焦

　　“巨無霸”地塊起價超70億元

　　2015年的土地市場或?qū)⒏哒{(diào)開場。南四環(huán)外白盆窯村地塊起價超過70億元，預(yù)計在明年1月7日出讓。2014年，北京僅有西城區(qū)華嘉胡同地塊成交價超過70億元。目前，根據(jù)記者了解，包括萬科在內(nèi)，多家房企都在關(guān)注白盆窯地塊。

　　總價門檻將考驗房企實力

　　南四環(huán)外的白盆窯地塊，位于南四環(huán)外郭公莊板塊，往西一兩公里就是京投萬科西華府項目，以及中海九號公館。

　　從市場需求角度看，在中海、京投和萬科相繼進(jìn)入后，郭公莊板塊已經(jīng)成為北京樓市的一大熱點。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月20日，京投萬科西華府項目2014年實現(xiàn)銷售29.52億元，名列北京各大住宅項目第二位。

　　盡管白盆窯地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯，但對于房企來說想收入麾下并不容易。地塊大、總價也高，資金門檻將是房企首要面對的問題。

　　該地塊起始總價為70.7億元。即使溢價率只有20%，成交總價也將超過84億元。北京一家房企總經(jīng)理告訴記者，由于資金成本的壓力，一家房企單獨(dú)拿地的可能性不大，或者極少數(shù)房企才會選擇獨(dú)立作戰(zhàn)，更大的可能性是大房企們組成聯(lián)合體拿地，分散資金壓力和市場風(fēng)險。

　　利潤預(yù)期有限

　　白盆窯地塊規(guī)劃建筑面積約41.9萬平方米，其中需配建16.33萬平方米的限價房和12.26萬平方米的自住型商品房，前者銷售限價為1.7萬元／平方米，后者銷售限價為2.9萬元／平方米。這也意味著白盆窯地塊將配建目前北京貴的自住商品房。

　　除配建限價房、自住房外，再扣除6880平方米的教育設(shè)施，白盆窯地塊剩余可供銷售的普通商品房多12.6萬平方米。商品住宅部分容積率為2.8，這在業(yè)內(nèi)人士看來，制約了白盆窯地塊未來的住宅屬性，很難開發(fā)為較高端的低密住宅，未來大體上是剛需剛改產(chǎn)品。“限價房部分肯定是虧錢的，自住房能略有盈余。整體利潤空間有限。”一房企總經(jīng)理對記者表示。